Avalúos al servicio de la recaudación, no de la realidad
En Quintana Roo, la reforma que obliga a que todos los peritos valuadores inmobiliarios presenten sus avalúos ante el SATQ se ha convertido en una herramienta de control y de recaudación desmedida. En la práctica, los valuadores del SATQ cada vez menos aceptan que un inmueble tenga un valor justo (según las necesidades del vendedor y las posibilidades del comprador) los empujan siempre hacia arriba, siguiendo lo que parece ser una instrucción no escrita pero evidente: inflar los avalúos para recaudar más impuestos.
Lejos de representar una garantía de transparencia, el mecanismo se ha transformado en un filtro arbitrario, donde muchos avalúos son rechazados bajo argumentos técnicos mínimos o poco claros. Esta dinámica genera sospechas legítimas de que, detrás de las trabas burocráticas, existan mecanismos de corrupción que obligan a los contratantes a sentarse directamente con funcionarios del SATQ, abriendo espacio a arreglos indebidos.
Una medida que corrige excesos… pero crea un mal mayor
Es cierto que el Estado puede intervenir para evitar precios irracionales o simulaciones que dañen la hacienda pública. Sin embargo, regular los avalúos de manera absoluta y centralizada es un abuso que distorsiona el libre mercado inmobiliario y viola la libertad de contratación entre particulares.
Lo que debería ser una simple valoración técnica se convierte en una imposición que interfiere en acuerdos legítimos, vulnerando principios básicos como la autonomía de la voluntad y el derecho de propiedad.
Consecuencias sociales: encarecimiento, gentrificación y desigualdad
La insistencia en avalúos inflados repercute directamente en la vida de los ciudadanos. Al encarecer artificialmente con fines recaudatorios y de corrupción, los valores inmobiliarios, se fomenta la gentrificación en ciudades como Cancún, Playa del Carmen y Tulum. Familias locales ven imposible vender o comprar bajo condiciones reales, mientras que inversionistas con poder adquisitivo terminan acaparando propiedades y echando a las familias a las afueras de la ciudad, y cada vez más hacia afuera de las mismas.
Así, el SATQ no solo afecta la dinámica económica del estado: también profundiza la desigualdad social, limita el acceso a la vivienda y debilita la confianza en las instituciones.
Ejemplos prácticos del abuso
- El ciudadano en apuros: Una familia atraviesa una crisis económica y necesita vender su casa rápido. Un comprador ofrece pagar 20% menos del valor de mercado, lo cual es lógico en una venta urgente. Sin embargo, el SATQ rechaza el avalúo porque el valor no coincide con sus tablas. Resultado: la familia no puede vender legalmente y termina atrapada en la deuda, claro está, con la consecuente violación a la libertad de contratación.
- La casa deteriorada: Una vivienda de 30 años, con filtraciones y humedad, difícilmente puede venderse al mismo valor que otra propiedad en la misma colonia pero en mejores condiciones. No obstante, para el SATQ ambas deben tasarse igual o hacia arriba, desconociendo el desgaste real del bien. El comprador desiste y el vendedor se queda sin liquidez.
- El caso documentado por Ola Noticias: En bienes inmuebles nuevos también existe una disparidad alarmante. Este medio documentó cómo un departamento recién terminado en septiembre de 2024 quedó registrado en la cédula catastral con un valor cercano a 900 mil pesos. En este caso el avalúo inicial presentado al SATQ por las partes rondaba los 2,900,000.00 pesos, sin embargo, al presentar el avalúo ante el SATQ, los peritos intentaron imponer un valor mínimo de 3.5 a 4 millones de pesos. La diferencia es escandalosa: pagar impuestos sobre un millón es viable, pero hacerlo sobre cuatro o cinco millones es materialmente incosteable y convierte cualquier operación en una trampa para el ciudadano.
La ley de catastro es clara: el valor catastral debe representar el valor real de mercado. Si bien puede existir actualización progresiva, es inadmisible que un bien nuevo tasado oficialmente en un millón de pesos sea inflado hasta quintuplicar su valor de un año para otro. Esta práctica vuelve imposible la continuidad del mercado inmobiliario, desincentiva la compra-venta y afecta de manera directa a los ciudadanos comunes.
El control de los avalúos por parte del SATQ en Quintana Roo no es una política de transparencia, sino un mecanismo que encarece artificialmente los bienes inmuebles, vulnera derechos fundamentales y abre la puerta a la corrupción.
En lugar de proteger a los ciudadanos, esta reforma los coloca en una trampa burocrática, donde vender, comprar o incluso heredar un inmueble se convierte en un calvario. Mientras tanto, el gobierno interfiere, recauda más y castiga a quienes menos tienen.
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